Avvocato Parma Condominio

Avvocato Parma Condominio Spese millesimi

estratto Cassazione Num. 13296 Anno 2015

[omissis]

1.1. – Il primo motivo censura la sentenza impugnata che, in violazione dei criteri ermeneutici di interpretazione di cui agli artt.1362 e 1363 cod. civ., non aveva operato la distinzione fra ripartizione delle spese che aveva formato oggetto della richiesta formulata dal [omissis] all’amministratore – circostanza pacifica secondo quanto risultava dalla stessa comparsa del convenuto – e la modifica delle tabelle millesimali, che hanno la funzione non solo di costituire un criterio di ripartizione delle spese ma anche di determinare i quorum costitutivi e deliberativi della assemblea. Al riguardo, non aveva considerato che l’operazione posta in essere dalle parti non era altro che la assunzione di debiti altrui da parte del ricorrente e che la richiesta era finalizzata acchè la ripartizione delle spese venisse a gravare soltanto sui nudi proprietari e non sulla madre.

2.1. – Il secondo motivo, proposto subordinatamente al primo, censura la sentenza impugnata laddove aveva ritenuto che l’approvazione delle tabelle millesimall sarebbe avvenuta per facta concludentia, atteso che secondo i principi della stessa giurisprudenza di legittimità richiamata, occorre che :a) il pagamento reiterato in base alle tabelle modificate abbia a oggetto spese di manutenzione straordinaria e non già ordinaria, il che non era dimostrato nella specie; b) il reiterato pagamento ‘non rileva come comportamento concludente per sè ma solo in base a tutte le circostanze del caso concretro come manifestazione tacita di volontà, che deve necessariamente rapportarsi a un comportamento univoco e concludente, dal quale possa desumersi un determinato volere con un preciso contenuto incompatibile con un volere diverso. Nella specie, la sentenza non aveva considerato le circostanze del caso concreto.

3. I motivi – che, stante la stretta connessione per la reciproca interferenza, vanno esaminati congiuntamente – sono fondati nei limiti di quanto si dirà infra. Occorre premettere che la ratio decidendi su cui si fonda la sentenza impugnata è la tacita modifica per facta concludentia da parte dei condomini delle tabelle millesimali conseguente alla protratta approvazione delle delibere e ripartizione delle spese in base ai valori attribuiti agli appartamenti di proprietà dei germani [omissis] per effetto della richiesta di ripartizione delle spese in parti uguali inviata dai germani [omissis] all’amministratore, da questi accettata e trasfusa nei verbali di assemblea : il riferimento pure compiuto dai Giudici alla mutata consistenza degli appartamenti in questione sembra piuttosto stare a indicare quella che sarebbe la ragione giustificatrice della richiesta di ripartizione in parti uguali delle spese condominiali, posta alla base della tacita convenzione modificatrice delle tabelle millesimalí da parte dei condomini.

Va qui chiarito innanzitutto che il criterio di identificazione delle quote di partecipazione al condominio, derivando dal rapporto tra il valore dell’intero edificio e quello relativo alla proprietà del singolo, esiste prima u ed indipendentemente dalla formazione della tabella dei millesimi (Cass. 17115/2011; 3264/2005; 431/1990); la deliberazione che approva le tabelle millesimali non si pone come fonte diretta dell’obbligo contributivo del condomino, che è nella legge prevista, ma solo come parametro di quantificazione dell’obbligo, determinato in base ad una valutazione tecnica; l’atto di approvazione della tabella, che non ha natura negoziale, fa capo ad una documentazione ricognitiva di tale  realtà (S.U. 184477/10).

Ancora, è da ‘sottolineare che l’approvazione per facta concludentia, conseguente alla applicazione continuata negli anni, della modifica delle tabelle millesimali deve manifestarsi in un comportamento univoco, dal quale possa senza incertezze desumersi una precisa volontà in tal senso dei condomini.

Ciò posto, ai fini di stabilire il valore della quota di partecipazione al Condominio dell’ appartamento di proprietà dell’attore ovvero la rilevanza o meno – sotto il profilo di una tacita revisione delle originarie tabelle millesimali allegate al regolamento condominiale – delle indicazioni contenute nei verbali di assemblea dei millesimi attribuiti ai condomini [omissis] , l’indagine avrebbe dovuto considerare che, secondo quanto esposto dallo stesso Condominio con la comparsa di costituzione (integralmente riportata nel ricorso), a richiesta formulata dall’attore : 1) aveva avuto a oggetto la ripartizione in parti uguali delle spese relative agli appartamenti 16, in (nuda) proprietà dell’attore, e 16 bis della sorella, sui quali la madre aveva il diritto di usufrutto; 2) era stata rivolta all’amministratore e da questi accettata; 3) nessun effetto aveva avuto sulla posizione degli altri condomini. Ed invero, la sentenza non ha in alcun modo preso in considerazione il tenore letterale della richiesta laddove in essa non era formulato alcun riferimento alla modifica delle tabelle millesimali : infatti, i Giudici hanno sbrigativamente superato la questione sollevata dall’appellante circa la distinzione fra ripartizione delle spese e modifica delle tabelle millesimali, giudicandola un sofisma, laddove il contenuto della richiesta e la circostanza che la stessa era stata rivolta all’amministratore avrebbe piuttosto dovuto indurre i Giudici a verificare se avesse riguardato esclusivamente le modalità di pagamento convenute con l’amministratore – deputato alla riscossione degli oneri condominiali e certo’ non legittimato ad accettare modifiche delle tabelle millesimali, rientranti evidentemente nelle attribuzioni dell’assemblea – e ciò indipendentemente da quelle che potessero essere le finalità soggettive perseguite dai [omissis] , finalità che sono del tutto irrilevanti nel presente giudizio così come è ininfluente la natura (di accollo liberatorio) dell’accordo sottostante che aveva determinato i [omissis] alla richiesta. Ma allora, nel verificare la esistenza di una volontà manifestata tacitamente dagli altri condomini per facta concludentia ovvero di un comportamento univoco volto a modificare i valori delle originarie tabelle millesimali, la sentenza avrebbe dovuto accertare se l’approvazione delle delibere e la ripartizione dei contributi secondo le indicazioni dei millesimi indicate nei verbali di assemblea fossero riconducibili a una volontà consapevole dell’assemblea ovvero che corrispondessero (alla) e fossero sintomatiche (della) effettiva, seppure tacita, volontà degli altri condomini di procedere, anche se limitatamente ai due appartamenti in oggetto, alla revisione delle tabelle millesimali allegate al regolamento condominiale: al riguardo, sarebbe stato necessario tenere conto e valutare – alla luce del contenuto della richiesta e del rapporto di parentela esistente fra i proprietari degli appartamenti interessati – che la posizione degli altri condomini era estranea a quella che aveva riguardato la ripartizione delle spese relativa (e limitata) ai condomini richiedenti, nel senso che alcuna rilevanza poteva di per se solo assumere per gli altri la mera indicazione nei verbali di assemblea dei valori millesimali dei due appartamenti, difforme da quanto previsto nelle tabelle millesimali, per un totale rimasto invariato, e senza alcun riflesso sui criteri di ripartizione delle spese per gli altri condomini. In considerazione delle ricordate particolarità della fattispecie che i Giudici hanno omesso di analizzare, non apparebpertinente il precedente di legittimità (Cass.4814/1994) citato in proposito dalla sentenza impugnata. La sentenza va cassata, con rinvio, [omissis]condominio

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